Il panorama delle locazioni brevi sta attraversando una trasformazione profonda che impone a proprietari e consulenti un vero e proprio cambio di paradigma. Con l’approvazione della Legge n. 199/2025, il legislatore ha riscritto i confini tra gestione patrimoniale privata e attività d’impresa, restringendo drasticamente la “zona franca” per i privati.
A partire dal 1° gennaio 2026, il confine tra “privato” e “imprenditore” si restringe ulteriormente a causa delle nuove regole sulla presunzione legale legata al numero di unità gestite. In questo articolo analizziamo le novità alla luce delle posizioni espresse dall’Associazione Italiana Dottori Commercialisti (AIDC) con il Documento n. 1/2026 AIDC Lab.
1. La “Regola del Due”: Quando scatta l’obbligo di Partita IVA?
La novità sostanziale risiede nella riduzione della soglia di tolleranza. Se fino ad oggi i parametri erano differenti, dal 2026 la normativa stabilisce confini molto chiari.
| Scenario Operativo | Qualificazione Fiscale | Regime di Tassazione e Aliquote |
|---|---|---|
| Fino a 2 appartamenti | Regime Privatistico (Redditi Fondiari) | Si applica la Cedolare Secca: aliquota del 21% sull’unità scelta dal contribuente e del 26% sulla seconda. |
| 3 o più appartamenti | Presunzione di Imprenditorialità | L’attività si presume svolta in forma d’impresa (art. 2082 c.c.), con obbligo di apertura Partita IVA e iscrizione al Registro Imprese. |
Ricordiamo che per “locazione breve”, ai sensi del D.L. n. 50/2017, si intendono i contratti di durata non superiore a 30 giorni aventi a oggetto immobili abitativi, stipulati da persone fisiche, che possono includere servizi di fornitura biancheria e pulizia dei locali.
2. Casi Particolari: Stanze, Comproprietà e Sublocazione
L’applicazione della norma richiede una precisione tecnica elevata, specialmente in presenza di strutture non lineari.
Affitto di singole stanze
La norma cita testualmente “appartamenti” (unità abitative). Sebbene l’affitto di singole stanze nello stesso immobile sembri escluso dalla presunzione automatica, resta attuale la Circolare Ministeriale del 1987: se l’attività è esercitata per professione abituale con servizi accessori, il rischio di riqualificazione in reddito d’impresa permane.
Immobili in Comproprietà e Comunione Legale
La soglia dei tre appartamenti va verificata sull’immobile. Tuttavia, la qualifica di imprenditore può divergere: se un soggetto gestisce 3 appartamenti (di cui uno in comproprietà) e il comproprietario gestisce solo quell’unico immobile condiviso, la presunzione scatterà solo per il primo.
In caso di comunione legale tra coniugi, è possibile sostenere l’affidamento in gestione separata per evitare il superamento della soglia, purché l’operazione non sia meramente artificiosa.
Comodato e Sublocazione
La presunzione segue la disponibilità effettiva. Se un soggetto ha la disponibilità di tre appartamenti (anche se ricevuti in comodato o locazione per sublocarli), la qualifica di imprenditore scatta in capo al comodatario o sublocatore.
3. Il Fattore Tempo e la Destinazione Effettiva
La presunzione non scatta per la mera “potenziale disponibilità” (come un annuncio online), ma per la destinazione effettiva che produce reddito.
- Momento Iniziale: L’obbligo sorge alla data di locazione del terzo appartamento. Per quell’anno, il contribuente gestirà due categorie reddituali: fondiario (fino alla data limite) e d’impresa (successivamente).
- Transizione e Olimpiadi: Per i contratti stipulati nel 2025 con effetti nel 2026 (ad esempio le prenotazioni per le Olimpiadi Milano-Cortina 2026), si applica la vecchia soglia di 4 appartamenti, in virtù del principio della tutela dell’affidamento.
4. Focus Operativo: Property Manager e Modelli di Gestione
La scelta del modello di gestione determina chi debba farsi carico degli oneri fiscali d’impresa:
- Mandato con rappresentanza: Il rapporto di locazione resta in capo al proprietario, su cui ricade interamente la presunzione di imprenditorialità.
- Contratto “Vuoto per Pieno”: Il proprietario concede la disponibilità dell’immobile alla società per un canone fisso. In questo scenario, il rischio d’impresa e la qualifica di imprenditore traslano sul property manager.
5. Il Nodo IVA: Aliquota al 10%
L’apertura della Partita IVA impone una scelta sul trattamento dei canoni. L’orientamento prevalente suggerisce l’applicazione dell’IVA al 10%. Questa interpretazione si basa sulla necessità di neutralità dell’imposta (per non distorcere la concorrenza con i servizi alberghieri) e sulla presenza di servizi accessori come pulizia e biancheria.
Nota sull’Abuso del Diritto: L’Amministrazione Finanziaria monitorerà manovre elusive volte a frazionare artificiosamente le proprietà tra familiari al solo scopo di restare sotto la soglia dei 3 appartamenti.
Conclusione: Road-map per il 2026
Dal 1° gennaio 2026, ogni proprietario con più di due unità immobiliari deve:
- Verificare la destinazione effettiva del proprio portafoglio.
- Analizzare i contratti con i Property Manager, valutando modelli che possano mitigare il rischio d’impresa.
- Pianificare l’apertura della Partita IVA e l’iscrizione in Camera di Commercio.
La complessità della materia e il rischio di riqualificazione d’ufficio rendono indispensabile una pianificazione fiscale preventiva e una consulenza professionale specifica.
